الاختصاص

اساسيات التقييم العقاري

 

خواص السوق العقارى :

هو سوق يتميز بالخواص التالية :

  • المنتجات قابلة للتبادل .

  • يوجد عدد كافي من المشترين و البائعين المتوافر لديهم معلومات عن المنتج .

  • تدخل قليل جداً من الحكومة .

  • سهولة توفير المنتج و سهولة نقله

السوق العقارى غير كفء فخواصه كالتالي :

  • المنتج مميز و لا يمكن تبادله ( كل عقار له مميزات خاصة ) .

  • عدد كبير من البائعين و المشترين غير متوفر لديهم دراية كاملة بأسعار السوق و العوامل التى تؤثر على سعر العقارات .

  • فى كثير من الأحيان تتغير إعداد البائعين و المشترين من وضعا لاتزان لتخلق سوق بائعين أو سوق مشترين .

  • السوق العقارى تحكمه العديد من القوانين و النظم الحكومية ( حتى فى أغنى الدول الديمقراطية قوانين تحديد الإيجارات فى كندا و الولايات المتحدة ) .

  • العقارات لا يمكن نقلها .

  • للأسباب السابقة فأسعار العقارات غالباً متقلبة جداً .

المحاور الرئيسية :

خواص السوق العقارى و العوامل المؤثرة عليه :

  • عدم قابلية نقل العقارات .

  • توافر المعلومات .

  • تحليل السوق .

  • الطاقة الاستيعابية.

  • تكلفة التمويل .

مصادر رأس المال و أنواع القروض :

  • تمويل قصير الأجل - لمشاريع الإنشاء Construction Loan

  • تمويل طويل الأجل - Mortgage

تعريف سعر السوق ؟ Market Price

  • البائع و المشترى متحمسين لإتمام الصفقة .

  • كل من الطرفين على دراية بالسوق و يتصرف لصالحة الشخصي .

  • تم العرض العقار فترة مناسبة فى السوق .

  • الدفع نقداً أو ما يقابله من وسائل التمويل العادية .

  • الثمن غير متأثر بظروف تمويل غير عادية يعرضها أحد أطراف الصفقة .

العوامل المؤثرة على قيمة العقارات :

  • عوامل طبيعية و بيئية

  • عوامل اقتصادية

  • القوانين الحكومية

  • الظروف الاجتماعية

  • أسس تحديد القيمة Value Principles

  • التوقع :- Anticipation

  • الاتزان : Balance

  • التغير : Change

  • المنافسة Competition

  • التوافق Conformity

  • المساهمة Contribution

المراحل العقارية:

  • مرحلة النمو و التحسين و هى مرحلة تتميز بكثرة الطلب على العقار أو منطقة ما .

  • مرحلة الاتزان حين تمر العقارات تحت تغير بسيط .

  • انحدار : حين تتطلب عناية فائقة للحفاظ على مستوى العقار نتيجة التقادم .

  • الانتعاش ( إعادة التنشيط أو إعادة التأهيل ).

تبنى هذه الدراسة على أكثر من احتمال مثل :

  • هدم العقار و بيع الموقع الخالي.

  • هدم العقار و إعادة بناءه بشكل جديد مختلف .

  • إعادة تأهيل المبنى الحالي للاستخدام لغرض ( تحويل مبنى سكنى لأدارى أو تجارى ) .

  • ممكن فعلياً Physically Possible

  • مسموح قانوناً Legally Permitted

  • له جدوى اقتصادية Economically Feasible

  • يعطى أعلى كفاءة Maximally Productive

طرق التقييم التقليدية :

  • حساب قيمة الأرض استخدام تحليل " أعلى و أفضل استخدام " وفقاً لشروط استخدام التحليل الوارد سابقاً .

  • حساب المنشات بطريقة التكاليف سواء بالحصر خاصة للأعمال الغير مكتملة أو طريقة المعامل النقدي للإنشاءات ( Construction Index ) أو بطريقة حساب سعر وحدة البناء و التى تعتمد على نوعية البناء و مستوى التشطيبات و اجمالى مسطح المنشأ .

  • حساب معامل إهلاك للمنشأ و الذى يعتمد على العمر الفعال للمنشأ و ليس فقط العمر الاقتصادي للمنشأ و هذا المعامل مكن ان يقسم إلى اهلاكات طبيعية تنتج من الاستخدام المعتاد(PhysicalDeterioration )

  • المبادئ السابقة هى المفاتيح الرئيسية لفهم لماذا , و متى , و كيف تتحكم بعض العوامل فى تحديد سعر العقارات و هى أساس العلمي لتكوين رأى حول قيمة العقار .

أسس عملية التقييم :

  • الموقع , المباني الموجودة .

  • تحديد نوع ملكية العقار المقيم .

  • تحديد القيمة المطلوب تقييمها ( تختلف باختلاف القيمة المطلوب تحديدها ) .

  • تحديد الغرض من التقييم و هذه تتم بالاتفاق بين طالب التقييم و الخبير .

  • تحديد تاريخ التقييم .

  • تحديد أى عوامل خاصة تحد من قيمة التقييم : هذه المحددات لحماية المقيم و إطلاع

تاريخ الانعقاد مكان الانعقاد المدة